متاسفانه امروزه کلاهبرداری در خرید و فروش ملک از رایج ترین جرایم حقوقی بوده که بسیاری از افراد ممکن است به دام آن گرفتار شوند. یکی از رایج ترین جرایم و مشکلاتی که در بازار ملک رخ می دهد، خرید و فروش ملک به دو نفر است. از آنجایی که در هنگام بروز این جرم، سند ملک در دسترس بوده و امکان رویت ملک نیز وجود دارد، بسیاری از افراد متوجه مشکلات معامله نمی شوند و بهتر است پیش از ایجاد معامله با یک وکیل امور ملکی مشاوره نمایند چراکه متاسفانه در دادسراها پرونده های حقوقی زیادی با اعلام این موضوع در جریان هستند. با توجه به این موضوع در ادامه قصد داریم شما را با هر آنچه لازم است در رابطه با جرم خرید و فروش ملک به دو نفر، نحوه شکایت، پیشگیری و مجازات آن بدانید، به طور کامل آشنا کنیم.
آیا خرید و فروش ملک به دو نفر جرم است؟
یکی از رایج ترین جرایم رخ داده در زمان معامله ملک، خرید و فروش ملک به دو نفر است. بسیاری از افراد بدون اطلاع از ماهیت این جرم و مجازات در نظر گرفته شده برای آن، به معامله ملک با دو نفر می پردازند. این نوع معامله جرم بوده و در قانون مجازات اسلامی برای آن مجازات تعیین شده است. پیش از بررسی این جرم بهتر است انواع سندهای ملکی را بشناسید.
انواع اسناد ملکی چیست؟
- سند رسمی: این سند همانطور که از نامش مشخص است کاملا قانونی بوده و تمام مدارک مربوط به آن قابل استناد هستند. معمولا زمانی که سند رسمی تنظیم می گردد، اطلاعات آن در سیستم اسناد به ثبت می رسد و مراجع قانونی به راحتی می توانند استعلام آن را دریافت کنند.
- سند غیر رسمی: این اسناد معمولا پس از استعلام مراجع قانونی قابل شناسایی نیستند. بنابراین مشکلات مالک و سند مالکیت در سیستم اسناد کشور ثبت نشده است.
- قولنامه: از این نوع سند ملک معمولا در روستاها استفاده می شود. همچنین اقوام نیز در بسیاری از مواقع برای خرید و فروش ملک از آن استفاده می کنند. در صورتی که قراردادهای قولنامه ای ملک با قوانین معامله ملک مغایرت نداشته باشند، این قولنامه ها کاملا معتبر بوده و تحت حمایت قانون قرار می گیرند.
خرید و فروش ملک به دو نفر یا معامله معارض هنگامی اتفاق می افتد که شخص یک ملک را به دو یا چند نفر بفروشد. در این صورت خریداران ملک مال غیر را معامله کرده اند و قطعا دچار دردسر خواهند شد. این افراد برای اینکه بتوانند حق خود را بگیرند باید از شخص فروشنده شکایت کرده و منتظر نتیجه دادگاه باشند. با توجه به این موضوع بهتر است پیش از تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک حتما از یک وکیل حرفه ای و متخصص کمک گرفته شود.
انواع جرم در رابطه با خرید و فروش ملک به دو نفر
خرید و فروش ملک به دو نفر جرم بوده و برای رسیدگی به آن باید شرایط وقوع جرم را مورد بررسی قرار داد. به طور کلی این جرم در قانون مجازات اسلامی با توجه به رسمی و یا غیر رسمی بودن سند ملک دسته بندی می شود. از آنجایی که با تفاوت نوع سند، ماهیت جرم خرید و فروش ملک به دو نفر نیز متفاوت خواهد بود، مجازات آن ها نیز یکسان نیست.
جرم معامله معارض:
زمانی که مالک بزهکار باشد و بخواهد ملک غیر منقول خود را با استفاده از سند رسمی، مبایعه نامه و یا قولنامه به 2 نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده است.
جرم کلاهبرداری:
در صورتی که فردی با هدف فریب دادن دیگران و سلب نمودن حق مالکیت بخواهد اموال منقول و یا غیر منقول را با اسناد تقلبی به فروش برساند، کلاهبرداری کرده است. در این روش اکثرا شخص کلاهبردار مالک اصلی ملک مورد نظر نیست.
مجازات خرید و فروش ملک به دو نفر
همانطور که گفته شد خرید و فروش ملک به دو نفر جرم محسوب شده و در قانون برای آن مجازات تعیین نموده اند. نکته قابل توجه این است که برای مشخص نمودن مجازات این جرم در ابتدا باید بررسی کرد که جرم رخ داده در کدام دسته قرار دارد. معامله معارض و یا کلاهبرداری بودن معامله توسط قاضی تعیین شده و مجازات آن نیز با توجه به همین موضوع مشخص می گردد.
به طور کلی باید گفت که در صورت بروز معامله معارض و یا کلاهبرداری، شخص مجرم باید رد مال کرده و علاوه بر آن جزای نقدی نیز پرداخت نماید. برای مجازات این جرم 1 تا 7 سال حبس نیز تعریف شده است. توجه داشته باشید که اگر کلاهبردار صاحب ملک نباشد، رد مال را باید به صاحب مال بپردازد.
در برخی از مواقع ممکن است خرید و فروش ملک به دو نفر توسط کارمندان دولت انجام شود. در این صورت برای فرد مجرم حداقل 2 سال حبس در نظر گرفته خواهد شد. از طرفی کارمندان دولتی با انجام فعل مجرمانه کلاهبرداری از کار خود به صورت موقت عزل می شوند.
نکته دیگری که باید مورد توجه قرار دهید، این است که در برخی از مواقع مجرمان با استفاده از عنوان های دولتی جرم انجام می دهند. در این صورت مجازات بیشتری در انتظار آن ها خواهد بود و ممکن است به طور دائم از انجام فعالیت های دولتی منع شوند. به طور کلی مجازات این نوع جرم 2 الی 10 سال حبس، رد مال، پرداخت جزای نقدی و منع از فعالیت های دولتی می باشند.
پیشگیری از خرید و فروش ملک به دو نفر
افرادی که قصد معامله ملک را دارند، بهتر است برای پیشگیری از خرید و فروش ملک به دو نفر حتما چند نکته بسیار مهم را مورد توجه قرار دهند. رعایت این نکات می تواند به متقاضیان خرید ملک کمک کند تا در دام کلاهبرداران و افراد سودجو گرفتار نشوند. این نکات عبارتند از:
- برای معامله اموال منقول و یا غیر منقول حتما به بنگاه های معتبر و شناخته شده مراجعه نمایید. این کار می تواند تا حد بسیار زیادی از بروز این مشکل برای شما جلوگیری کند.
- در صورتی که قصد خرید و فروش ملکی را دارید، حتما برای تنظیم مبایعه نامه، سند و یا قولنامه به محضر و دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید. توجه داشته باشید که نمی توان دو مبایعه نامه، سند و یا قولنامه رسمی و قانونی برای یک ملک تنظیم نمود. به همین دلیل با مراجعه به دفتر اسناد رسمی می توانید احتمال کلاهبرداری از خودتان را به صفر برسانید.
- قانون معاملاتی کشور برای پیشگیری از خرید و فروش ملک به دو نفر سامانه اسناد رسمی را راه اندازی نموده است. در این صورت تمامی املاک دارای اسناد رسمی و قولنامه های قانونی باید در این سامانه ثبت شوند. بنابراین با استعلام کد رهگیری و مالکیت ملک در این سامانه می توانید بررسی کنید که آیا ملک به شخص دیگری فروخته شده است یا خیر.
نقش وکیل در رسیدگی به پرونده خرید و فروش ملک به دو نفر
امروزه روش های کلاهبرداری بسیار زیادی وجود دارند که افراد سودجو برای رسیدن به پول از آن ها استفاده می نمایند. یکی از رایج ترین روش های کلاهبرداری، خرید و فروش ملک به دو نفر بوده که ممکن است افراد زیادی را به دردسر بیندازد. با توجه به این موضوع مشورت با وکیل پیش از اقدام برای خرید ملک می تواند به شما کمک کند تا جزو این افراد نباشید. وکلای حقوقی به دلیل تجربه و تخصص بالایی که در این زمینه دارند، به راحتی می توانند استعلامات لازم را دریافت نمایند و شرایط خرید را برای شما امن کنند. به همین دلیل توصیه می شود پیش از پرداخت پول و تنظیم مبایعه نامه یا سند حتما با یک وکیل حرفه ای مشورت کنید.
موسسه حقوقی یو وکیل از تخصصی ترین و حرفه ای ترین مراکز مشاوره حقوقی بوده که می تواند در این مسیر شما را همراهی کند. اگر نمی توانید وکیل مناسبی برای خود انتخاب نمایید، بهتر است این کار را به موسسه یو وکیل بسپارید. این موسسه مجرب ترین و متخصص ترین وکلا را با توجه به موضوع مورد نظرتان به شما معرفی می نماید. از طرفی کارشناسان و مشاوران این موسسه به صورت دائم و هر روزه آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. بنابراین در صورتی که به مشاوره و یا اطلاعات بیشتری در رابطه با این موضوع نیاز دارید، می توانید با کارشناسان یو وکیل تماس بگیرید.
جمع بندی
به طور کلی باید گفت که خرید و فروش ملک به دو نفر در هر شرایطی جرم محسوب می شود. نحوه بروز جرم، هدف از آن و همچنین شرایط مجرم در تعیین مجازات نهایی نقش بسیار موثری دارند. به طور مثال در صورتی که جرم کلاهبرداری باشد و با سوء استفاده از عناوین دولتی انجام شود، مجازات آن بیشتر خواهد شد. همچنین اگر کارمندان دولت نسبت به انجام این جرم اقدام کنند، ممکن است تا مدت ها از کار خود عزل شوند.
با توجه به این موضوع بهترین و موثرترین راه برای پیشگیری از خرید و فروش ملک به دو نفر باید قبل از انجام معامله، استعلام سند ملک را دریافت نمود. این موضوع موجب می شود تا از فروش احتمالی ملک آگاه شده و احتمال بروز این جرم را به حداقل رساند. همچنین در صورت کمک گرفتن از وکیل می توان تا حد بسیار زیادی از کلاهبرداری جلوگیری کرد.
سوالات متداول
برای شکایت از خرید و فروش ملک به دو نفر چکار باید کرد؟
در صورت معامله معارض و یا کلاهبرداری از طریق خرید و فروش ملک به دو نفر باید به دفتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه نمود. همچنین افراد می توانند به سامانه adliran.ir مراجعه کرده و شکایت خود را در سامانه ثبت کنند. سپس مدارک لازم را ارائه نموده و منتظر بررسی آن شوند. پس از ارجاع درخواست شکایت به دادسرا، پرونده تشکیل شده و برای رسیدگی به جرم دادگاه تشکیل خواهد شد.
در صورت خرید و فروش ملک به دو نفر، مالک نهایی چه کسی خواهد بود؟
با توجه به قانون، هنگامی که ملکی را به صورت همزمان به 2 یا چند نفر می فروشند، معامله معارض اتفاق افتاده است. در این صورت خریدار اول معامله قانونی انجام داده و مالکیت او به رسمیت شناخته می شود. پس از او خریداران دیگری که ملک را معامله نموده اند، خرید مال غیر انجام داده اند. به همین دلیل آن ها مسئول ضرر و زیان خود هستند و نمی توانند دخل و تصرفی در ملک داشته باشند. البته آن ها می توانند به جرم کلاهبرداری از فروشنده اول شکایت کنند و خسارت خود را از او دریافت نمایند.
آیا با تنظیم شکایت می توان ملک را از خریدار اول تحویل گرفت؟
خیر. در صورتی که خریدار اول ملک را به صورت رسمی خریداری کرده باشد و سند به صورت قانونی و اصولی تنظیم شده باشد، امکان شکایت روی ملک وجود ندارد. بنابراین در صورت تنظیم شکایت نیز به پرونده رسیدگی نخواهد شد و خریدار اول، مالک واقعی و قانونی ملک خواهد بود.
اگر خریدار اول مبایعه نامه داشته و سند ملک به نام خریدار دوم باشد، چه اتفاقی می افتد؟
مبایعه نامه در قانون معامله ملک یک سند قابل اسناد و قانونی است. بنابراین اگر خریدار اول ملک را با استفاده از مبایعه نامه خریداری کرده باشد و سند ملک به نام خریدار دوم زده شود، در صورتی که تاریخ قرارداد خریدار اول زودتر باشد، او صاحب ملک خواهد بود. بنابراین قانون سند خریدار دوم را باطل کرده و آن را به نام خریدار اول می زند.
آیا در معامله معارض، خریدار مجرم می باشد؟
در صورتی که خریدار نسبت به جرم اتفاق افتاده آگاهی داشته باشد و بداند که ملک قبلا فروخته شده است او نیز مجرم می باشد. اگر خریدار نسبت به کلاهبرداری و معامله معارض اطلاعی نداشته باشد، هیچ جرمی مرتکب نشده و می تواند برای جبران خسارت از فروشنده شکایت کند.
چطوری باید بفهمیم که ملک به افراد دیگری نیز فروخته شده است؟
استعلام از سازمان های مربوطه بهترین روش برای آگاهی نسبت به خرید و فروش ملک به دو نفر می باشد. در صورتی که پیش از شما برای ملک مبایعه نامه، قولنامه رسمی و یا تنظیم سند انجام شده باشد، با استعلام به راحتی می توانید آن را متوجه شوید.